¿Comprar o alquilar? Un estudio concluye que pagar hipoteca siempre es más rentable

¿Es mejor comprar una casa o vivir de alquiler? La clásica disyuntiva, para aquellos que pueden planteársela, cuenta desde ahora con nuevos argumentos. Un estudio de la inmobiliaria Tecnocasa difundido este martes ha analizado los rendimientos de una u otra operación. En un contexto de abrupta subida de los tipos de interés, puede que actualmente las cuotas del préstamo sean más caras que pagar la renta mensual. Pero la conclusión es que, a la larga, sale más rentable la compra. Y da igual en qué contexto macroeconómico o en qué ciudad esté el inmueble.
El análisis de la inmobiliaria se basa en datos de 670 ciudades españolas. Y parte de la hipótesis de que se alquila una casa por 900 euros al mes o se compra por 250.000 euros, para lo cual se pediría una hipoteca de 200.000 euros (el 80%, que es el tope que normalmente dan los bancos y supone un gran obstáculo para la compra en familias que no pueden generar los ahorros suficientes para pagar el resto al contado). Ese préstamo se extiende durante 25 años con un interés del 4%. Y en ese periodo el alquiler sube cada año un 2,3%, que es la media de inflación que ha tenido España desde 2002 hasta 2023. El resultado es que al final del periodo el inquilino ha pagado 359.496 euros. El propietario ha abonado, en capital amortizado e intereses, 316.702 euros. De estas primeras cifras ya se desprende que el primero ha pagado casi 43.000 euros más.
Esa cantidad podría quedar neutralizada si se tienen en cuenta los 50.000 euros de la casa que se pusieron de ahorro y algunos impuestos que lleva aparejada la compra. Sin embargo, lo relevante para los autores del estudio, elaborado por la cátedra conjunta del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, es el saldo a favor del comprador. Como este tiene la casa en propiedad y por tanto, a medida que paga, va consolidando un patrimonio, ese saldo sale de la diferencia entre las rentas y lo que se ha pagado de intereses. Y esa operación siempre favorece masivamente la compra. En el ejemplo propuesto, sería de cerca de 243.000 euros a favor del comprador, ya que habría abonado 116.702 euros de intereses y el resto sería la amortización de capital con la que obtiene ese patrimonio inmobiliario.
Puede parecer una diferencia grande, pero el estudio muestra que eso depende de los precios de venta y alquiler que haya en cada mercado. De entrada, en ninguna de las 670 localidades analizadas saldría ganando el inquilino. Y en el caso de las ciudades españolas de mayor tamaño (las que tienen más de 150.000 viviendas censadas), el saldo a favor del comprador no baja de los 100.000 euros en ninguna de las 13. De hecho, en Madrid y Barcelona se eleva por encima de los 200.000 euros. Y en Bilbao supera los 250.000.
Subida de intereses
El análisis también ha estudiado el saldo de un año. Es decir, si en el pago durante un ejercicio es más rentable alquilar o pagar la hipoteca. Y ha contemplado diferentes momentos de la historia reciente: 2015, cuando el mercado inmobiliario empezó a recuperarse de la Gran Recesión; 2021, tras la pandemia y el largo periodo de tipos ultrabajos en la zona euro, y 2023, tras una de las escaladas de tipos más abruptas de la historia. En los dos primeros ejercicios, las cuotas del primer año de hipoteca eran más baratas que el alquiler en la mayoría de ciudades. En la situación actual, sin embargo, eso se invierte y puede que pedir una hipoteca salga más caro al principio que pagar un arrendamiento. Sin embargo, como se ha demostrado en el ejemplo anterior, a la larga se acabará pagando más.
Esa no es la única desventaja que afrontan los inquilinos, quienes se enfrentan a un mercado muy tensionado (al menos en las principales ciudades) por la presión de la demanda ante una oferta en clara retirada. Los datos de Tecnocasa apuntan a que en España se ofrecieron el año pasado un 57% menos de pisos en alquiler que tres años atrás. Una parte se explica por casas que pasan de arrendamiento a venta: un 21% de las viviendas que se compraron el año pasado estaba anteriormente alquiladas. El estudio no apunta otras posibles explicaciones, como el cambio legal que en 2019 aumentó la duración mínima de los alquileres de 3 a 5 años (lo que implica que con el tiempo se produce una menor rotación).
En lo que sí abunda el informe es en lo afilado del problema en grandes ciudades. Tanto en Madrid como en Barcelona, la oferta se ha reducido en porcentajes próximos al 70% en los últimos tres años. Pese que en el sector inmobiliario se suele poner la ciudad catalana como ejemplo de la retirada de oferta por la regulación de los alquileres, los datos de Fotocasa apuntan que la caída de oferta en la capital ha sido ligeramente superior. Esa presión sobre los arrendamientos ayuda a comprender algunos datos generales del informe, que señala que los precios crecieron el año pasado un 5,45%, con picos superiores en las grandes ciudades. Las rentas subieron en torno al 8% en Sevilla, Valencia y Madrid. Y cerca del 10% en Barcelona.
Por el contrario, los precios de venta se quedaron mucho más planos. En España aumentaron un 1,69%, y Fotocasa capta un leve retroceso (-0,5%) en Madrid durante el segundo semestre del año pasado, aunque en el resto de grandes ciudades subieron por encima de la media. Fruto del entorno de financiación más cara, los datos de la inmobiliaria, que se basan en los miles de operaciones transaccionadas por la compañía (su cuota de mercado en España supera el 6%), apuntan a un retroceso en los importes medios de hipotecas del 2%. Concretamente, en el segundo semestre del año pasado, el préstamo medio para la compra de vivienda se situaba en 117.788 euros. Estas tendencias no coinciden con algunas estadísticas oficiales, pero la inmobiliaria justifica que sus datos captan más rápido los giros del mercado al tratarse de precios basados en operaciones reales, en lugar de en los valores de tasación o el momento en que la operación queda registrada.