El BCE baja tipos al 3% en su última reunión del año y anticipa un 2025 caliente en vivienda

El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado una nueva rebaja de los tipos de interés en la eurozona en su última reunión de 2024. Se trata del cuarto recorte en lo que va de año y del tercero consecutivo.
Al igual que en las anteriores ocasiones, la máxima autoridad monetaria y financiera ha decidido bajar el precio del dinero en 25 puntos básicos, por lo que la tasa de referencia oficial (que desde septiembre es la tasa de depósito), se situará en el 3% a partir del próximo 18 de diciembre. Es el nivel más bajo desde marzo de 2023. Desde esa misma fecha, el tipo de las operaciones principales de financiación bajará hasta el 3,15% y el que se aplica a la facilidad marginal de crédito, hasta el 3,4%.
A pesar de que en las últimas semanas no se descartaba una bajada de 50 puntos básicos, ante el empeoramiento de los indicadores económicos en la región de la moneda común y el impacto que podría tener la estrategia comercial de Donald Trump en su regreso a la Casa Blanca, finalmente el Guardián del euro ha optado por su habitual postura de prudencia y esperar a tener nuevas evidencias de que el proceso de desinflación irá a más antes de acelerar la flexibilización monetaria. 
Como la decisión ya estaba descontada por el mercado, el impacto de esta nueva bajada de los tipos de interés será limitada, aunque la previsión de que en 2025 lleguen más recortes seguirá apoyando una mejora del mercado hipotecario y presionará más al mercado de la vivienda, marcado actualmente por un fuerte desajuste entre la escasa oferta y una demanda que se mantiene al alza. De cara a los próximos meses se esperan más bajadas del euríbor, más ajustes de la oferta hipotecaria por parte de los bancos y un impulso adicional a un sector residencial ya de por, sí desequilibrado. 

Hipotecas más baratas
Una bajada de tipos de forma aislada apenas tiene efecto en el mercado, pero conviene tener en cuenta que el precio del dinero ha bajado un punto porcentual en los últimos seis meses y que previsiblemente seguirá a la baja a corto plazo, lo que está permitiendo, por un lado, una mejora de las condiciones de las ofertas hipotecarias a tipo fijo y mixto; y, por otro, una bajada del euríbor, el indicador de referencia de los préstamos a tipo variable, lo que está impulsando el descenso de las cuotas mensuales que pagan los hipotecados. Actualmente hay cerca de 3,2 millones de familias que tienen contratada la hipoteca a tipo variable.
Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “el BCE sigue con su hoja de ruta de normalización de tipos, apoyado en la fragilidad económica de Alemania y Francia y lo que de momento parece una inflación controlada. Son buenas noticias para quienes buscan una hipoteca, aunque es cierto que muchos bancos estaban ya descontando esta bajada en sus ofertas hipotecarias, y también para los que tienen hipotecas variables, pues sus revisiones a la baja serán más fuertes”. 
Su opinión la comparte Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School, quien argumenta que “cada rebaja de tipos es una mejora en las condiciones sobre lo que había anteriormente”, de la que “se beneficiarán tanto los deudores (no solo hipotecados, sino también consumo) con créditos/préstamos a tipo variable como quienes quieran financiar adquisiciones inmobiliarias o artículos de consumo”.
Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, también cree que “la bajada del BCE traerá más rebajas del euríbor y con ello la mejora de las ofertas hipotecarias, reabriendo la guerra entre entidades, teniendo en cuenta que es el producto financiero que más utilizan los bancos para mejorar sus resultados”. Y añade que “si la bajada de tipos se traslada a los particulares y las empresas y fluye la financiación, la gran beneficiada es la economía en general”. 
El euríbor seguirá bajando, pero a menor ritmo
El indicador de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España inició la tendencia a la baja el pasado mes de abril y actualmente está en mínimos de más de dos años. Terminó noviembre con una media mensual del 2,506%, el nivel más bajo desde septiembre de 2022 y muy lejos del 4,16% que llegó a tocar en octubre de 2023. 
Y el promedio de lo que llevamos de diciembre ronda el 2,4% (seis décimas por debajo de la tasa de referencia oficial del BCE), lo que anticipa más bajadas de las cuotas de las hipotecas referenciadas a este indicador que sean revisadas próximamente. 
Como recuerda el profesor de EAE Business School, “el euríbor no se corresponde con los tipos de interés del BCE, pero está afectado por ellos”. Por tanto, insiste Juan Carlos Higueras, “cuanto más baje tipos el BCE, más bajará el euríbor”. 
Por su parte, Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), recalca que los grandes beneficiados de las bajadas de tipos, además de quienes vayan a pedir una hipoteca, son aquellos que ya tienen contratada una a tipo variable, que “lógicamente están deseando que siga habiendo nuevas bajadas para aliviar esa carga que subió de una manera bastante importante en el 2022 y 2023”.
Carbó dibuja un escenario con un euríbor a la baja, aunque alerta de que “llegará un momento en el que no baje tan deprisa como ha bajado hasta ahora”. La prueba está en que las previsiones actuales de los bancos apuntan a que el euríbor tiene margen para bajar en los próximos meses hasta el 2,1%, mientras que el promedio de 2025 podría situarse en el 2,5%, siempre y cuando el BCE siga bajando tipos. 
“Indiscutiblemente, las bajadas de tipos van a generar bajadas adicionales del euríbor a 12 meses, No obstante, a finales del año que viene, si no hay una gran debilidad de la economía europea, la distancia entre el euríbor y el tipo de interés de referencia será escasa, no como ahora, que es sustancial”, subraya Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona (UB). 
Reajuste de las ofertas hipotecarias
En el caso de las ofertas hipotecarias, en la recta final de año varios bancos han anunciado una mejora de las condiciones que venían aplicando hasta ahora. Es el caso de Openbank, el banco online de Grupo Santander, que ha rebajado 10 puntos básicos su hipoteca fija para la compra de primeras y segundas viviendas, hasta situar el tipo de interés en un 2,66% con las máximas bonificaciones. Bankinter también ha mejorado su oferta, aunque en este caso el recorte ha sido de dos décimas, dejando el interés en el 2,79%. 
Según los datos del comparador de idealista/hipotecas, actualmente hay varios bancos que ofrecen hipotecas fijas con un tipo de entre el 2,6% y el 2,8%. Además de Openbank y Bankinter, también están en la lista Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Cajamar. 
Pero las previsiones apuntan a que, en los próximos meses, y siempre y cuando el BCE continúe bajando el precio del dinero, las ofertas seguirán ajustándose hasta el 2%-2,5%, aunque podría haber ofertas más competitivas. Se trata de un nivel que los economistas consideran muy atractivo para los consumidores. 
Como argumenta el economista Miguel Córdoba, la rebaja de tipos del BCE beneficia “a los que tienen ya una hipoteca a tipo variable, evidentemente. Y también a los que van a contratar una nueva hipoteca, porque podrán hacerlo más barato y, si son inteligentes, lo harán a un tipo fijo del 2,5%, garantizándose un tipo bajo por 30 años”.
En última instancia, como comenta el directivo de Funcas, “muchas personas consideran que los tipos aún están caros, pero conforme vayan bajando se pueden ir incorporando al mercado, porque les puede interesar endeudarse cuando los tipos estén lo suficientemente bajos”.
A la espera de ver más mejoras en el mercado hipotecario, lo cierto es que las estadísticas ya están mostrando un repunte de la contratación de préstamos a tipo fijo. Según el INE, el 61,4% de las hipotecas registradas en septiembre se firmaron a tipo fijo, el nivel más alto desde mayo de 2023. 
Más presión para el mercado de la vivienda 
Los economistas consultados por idealista/news aseguran que la demanda de vivienda actualmente ya supera con creces a la oferta, aunque reconocen que las bajadas de tipos suponen un factor de presión adicional que, en última instancia, seguirá impulsando los precios. Sobre todo, si los bancos relajan sus criterios a la hora de conceder financiación para la compra de inmuebles. 
En este sentido, el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios opina que la rebaja de tipos ‘per se’ no impulsará la demanda de vivienda. “La demanda ya es muy fuerte, más del doble de la oferta de vivienda nueva, de forma que es la baja oferta la que está regulando los precios, tendría que duplicarse la oferta de vivienda nueva para que tuviera impacto en los precios. En realidad, depende de que los bancos relajen los criterios para conceder más hipotecas, lo que a su vez está relacionado con la creación y estabilidad en el empleo y la expectativa de subidas de los salarios, para mejorar la capacidad adquisitiva de los compradores”, detalla Julián Salcedo.
Santiago Carbó también opina que “el problema que tenemos en España es que no hay oferta de vivienda en determinadas zonas, precisamente las de más alta demanda, por lo que la tensión de los precios va a seguir". Según el director de Estudios Financieros de Funcas, “las cuestiones financieras pueden ayudar a que haya tensiones”, aunque no es el factor determinante ni el problema de base. 
Aun así, muchos economistas consideran que una financiación más accesible puede acelerar el problema. Uno de ellos es Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas de España, quien considera que “es lo más lógico. Presiona la demanda ante una oferta estéril". 
Lo mismo subraya Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School, que considera que la tensión del mercado viene motivada sobre todo por falta de oferta, pero indica que, "evidentemente, bajar tipos ayuda a ampliar el ‘gap’ entre oferta y demanda y tira de los precios al alza”.
Los analistas de Bankinter también defienden esta tesis. “De cara a 2025, prevemos nuevas rebajas de tipos por parte del BCE, que deberían actuar como revulsivo para los precios de vivienda”, argumentan en su último informe de previsiones inmobiliarias. De hecho, la entidad ha revisado al alza su pronóstico sobre cómo evolucionarán los precios de la vivienda en España, que podrían cerrar 2024 con una subida de más del 8% (frente al 6% que estimaba hasta ahora) y del 5% en 2025 (frente al 4% anterior). En 2026 espera un repunte de precios del 3%, también por encima de la inflación.
Mientras, desde UVE Valoraciones apuntan a que la bajada de los tipos de interés reactivará el mercado inmobiliario y supondrá el aumento de la proporción de viviendas adquiridas con financiación. La compañía, que ha analizado los datos del INE, recalca que el 65,2% de las viviendas vendidas en los últimos 12 meses a nivel nacional se adquirieron con hipoteca, y espera que dicha proporción crezca “de forma significativa" en los próximos meses, especialmente en las grandes ciudades.
Coincidencia o consecuencia, lo cierto es que los Registradores de la Propiedad constatan “una potente recuperación” del mercado inmobiliario en octubre. Según sus datos adelantados, la compraventa de viviendas se disparó un 47,7% interanual en el décimo mes del año (con más de 68.000 transacciones) y las hipotecas, un 62,9% (casi 52.000 préstamos). Los datos de los registradores muestran subidas de ambas variables en toda España y que el volumen de préstamos hipotecarios representó el 76% de las transacciones de viviendas, ocho puntos más que el año pasado. 
Además, hay economistas como Gonzalo Bernardos que vaticinan un incremento de las compraventas de viviendas en España durante 2025. En su opinión, las bajadas de tipos van a hacer “que los bancos quieran compensar lo que dejan de ganar por el margen unitario de tipos a través de un gran incremento del crédito. Ese incremento del crédito va a facilitar la compra de viviendas por parte de la clase media-baja y va a contribuir decisivamente a que en 2025 los precios de la vivienda suban” con fuerza (más del 10%, según su previsión).
Bernardos prevé que durante el año que viene el mercado de la vivienda alcance un nivel de ventas inédito desde 2007, con más de 800.000 transacciones. Y adelanta que va a haber récord de transacciones en el mercado de vivienda usada, que podrían alcanzar las 725.000 unidades. “Jamás hemos pasado de las 700.000 compraventas de viviendas usadas y eso será una coyuntura que indiscutiblemente hará calentar muchísimo el mercado y que tanto la vivienda nueva como la vivienda usada tengan incrementos del precio”, detalla el economista. 
El economista Miguel Córdoba, por su parte, también espera un incremento de los precios residenciales, aunque no cree que las bajadas de tipos sean el factor determinante. “Los precios suben porque no hay oferta suficiente. Falta un millón de viviendas para los tres millones en los que ha aumentado la población española en los últimos 15 años. En las zonas tensionadas, la subida seguirá produciéndose”, argumenta.