También se ha establecido la creación de un tramo específico para grandes tenedores que pagarán hasta el 20% de ITP

Una de las novedades que más llama la atención de economistas, constructores y expertos inmobiliarios es la decisión del Govern de la Generalitat de Cataluña de aumentar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con dos nuevos tramos impositivos. A la vez, se ha establecido la creación de un tramo específico para grandes tenedores que pagarán hasta el 20% de ITP y para la transmisión de un edificio entero de viviendas y la eliminación de las bonificaciones para empresas inmobiliarias en la transmisión de viviendas. 
Estas medidas, que se publicaron en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el pasado 26 de marzo, entrarán en vigor el próximo 27 de junio y tienen que recibir el visto bueno del Parlament. Los expertos aseguran que tienen un afán recaudatorio, que puede acabar impulsando más el precio de la vivienda y que podría tener un impacto negativo en la inversión inmobiliaria. 
“Un aumento contra el propietario”
Para Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, este aumento del ITP es una medida procíclica cuando las que se necesitan son anticíclicas, y "es preocupante porque pone de manifiesto que las administraciones siguen sin entender el porqué de la dificultad de acceso a la vivienda". 
Balado explica que, entre las manifestaciones de las instituciones públicas y la realidad normativa, presupuestaria y fiscal existe una notable contradicción. “Una de ellas es la carga impositiva que grava la vivienda en España, que presenta tal complejidad y relevancia para constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios que hace ineficaces las medidas para que la vivienda sea accesible. Esto puede verse tanto en el proceso de construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, como después en la propiedad de los inmuebles”. 
El profesor de OBS analiza que, durante la construcción, el IVA aplicado, un impuesto del Estado, es del 10%. Se deberá otorgar escritura de declaración de obra nueva, y, en su caso, escritura de división de la propiedad horizontal. “Estas escrituras estarán sujetas a la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) según el tipo general previsto en la Comunidad Autónoma en cuestión. En la medida en que las obras proyectadas exijan la obtención de una licencia de obras o urbanística se devengará el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones. Con la suma de todos estos impuestos, el comprador final ve aumentada la inversión en su vivienda en un 20%, es decir, un 4% en la fase de producción, un 4% en la fase promoción y 12% en la fase venta”. Obviamente si aumenta una carga impositiva ya elevada, empeora la situación para el comprador.
En esa misma línea, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia en Barcelona, cree que el Gobierno catalán sigue haciendo de la vivienda una bandera política. “Quieren ir en contra de los propietarios y defender exclusivamente a sus votantes. Pero esta es absurda. Si al menos aumentaran el ITP para los grandes tenedores, pero lo redujeran para los pequeños, tendría algo de sentido dentro de su política de facilitar el acceso a la vivienda. Pero mantienen el 10% para los pequeños tenedores y lo suben al 20% para los grandes, lo que demuestra que es una medida absolutamente recaudatoria”, argumenta.
Consecuencias: aumento del precio de la vivienda
Por su parte, Foment del Treball y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE) han criticado el anuncio de incremento del gravamen del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y advierten que estas medidas penalizadoras sólo harán que se incremente el precio de la vivienda, ya que acabará impactando en el cliente final. 
“Si las Administraciones realmente quisieran incidir en el precio de la vivienda sólo sería necesario que redujeran este porcentaje, aunque sólo fuera una parte. Y es una medida que pueden implementar mañana mismo”, señala Xavier Vilajoana, presidente de APCE.
También señala esta consecuencia Carlos Balado: “si se grava a quienes pueden poner viviendas a la venta, el precio final se verá incrementado por ese nuevo coste, con lo que en el caso de que se pudieran obtener más fondos para construir viviendas sociales, extremo que no se ha cuantificado, la construcción de esas nuevas viviendas se vería afectada por los precios al alza derivados de la nueva medida”.
El profesor de OBS Business School y director de Eurocofín cree que este aumento de impuesto es una solución alejada del núcleo del problema y que complica una situación enquistada. 
Iñaki Unsain también alerta de que ya está constatando con clientes que la medida puede provocar que los inversores dejen de invertir en inmobiliario. “O bien trasladarán sus inversiones a otras zonas del país, o simplemente invertirán en otro tipo de activos. Si no entra dinero en el sector inmobiliario, ¿quién va a construir? ¿Quién va a promover? ¿Quién va a generar oferta? Y lo que falta es precisamente oferta”, lamenta el experto. 
¿Cuáles son los nuevos tramos del ITP en Cataluña?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentales (AJD) se verá modificado con la introducción de dos nuevos tramos: las transacciones por un valor de hasta 600.000 euros mantendrán una tasa del 10%, aquellas que se sitúen entre 600.000 y 900.000 euros se gravarán al 11%, las comprendidas entre 900.000 y 1.500.000 euros tendrán un gravamen del 12%, y las que superen 1.500.000 euros tributarán al 13%.
Los grandes propietarios son hoy en día los que poseen al menos cinco viviendas en áreas tensionadas o 10 en zonas no tensionadas, y el impuesto sobre la transmisión de viviendas se elevará del 10% al 20% para ellos.
Esta misma tasa será aplicable a la venta de edificios completos, con o sin división horizontal, con excepciones para la aplicación de este 20%: si el comprador es una persona física y si el edificio tiene menos de cinco viviendas, siempre y cuando estas se destinen a ser residencia principal del comprador y sus familiares directos durante al menos tres años.