Amb la nova Llei Hipotecària aprovada pel Congrés dels Diputats, els clients es podran estalviar diners a l'hora de formalitzar la seva hipoteca, ja que només hauran de pagar la taxació, despesa que alguns bancs també estan assumint per comptar amb una oferta hipotecària més atractiva. La nova Llei Hipotecària entrarà el 16 de juny, després de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE). A partir d'aquest moment, els nous hipotecats podran gaudir dels avantatges de la llei.

 


Segons l'opinió de Marcel Beyer, CEO d'iAhorro, "el cicle hipotecari és bo i la Llei Hipotecària va a ajudar al llançament d'ofertes competitives en aquest sector".

T'expliquem aquí quins són els canvis més importants de la Llei Hipotecària

1. Major protecció a l'usuari

El client disposarà del seu contracte un mínim de deu dies abans de la signatura. L'objectiu és que disposi de temps suficient per llegir el contracte amb tranquil·litat, resoldre els dubtes que li puguin sorgir i dialogar amb l'entitat si hi ha alguna discrepància.

"Que el client pugui disposar del seu contracte deu dies abans de signar-lo i que el notari li faci un qüestionari al futur hipotecat és molt important. La informació i la transparència són els pilars que ofereix el servei de iAhorro, de manera que resolem tots els seus dubtes i els acompanyem en tot el procés de contractació de la hipoteca, per això ens semblen molt necessaris i responsables aquests punts ", assenyala el CEO de iAhorro.com.

Relacionat amb això i amb la finalitat d'evitar que es concedeixin hipoteques a persones sense capacitat de pagament, el banc haurà d'avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat. La norma obliga el banc a consultar l'historial creditici del client al Banc d'Espanya, i si concedeix el préstec li permet cedir les dades de l'usuari a plataformes privades d'informació creditícia. El cost d'aquesta 'investigació' haurà d'assumir el banc.

 
En la mateixa línia opina Ricardo Gulias en declaracions per iAhorro.com, director general de La teva Solució Hipotecària, "es vol donar més seguretat jurídica i protecció al futur hipotecat, que comptarà amb un termini superior i mínim de 10 dies per poder estudiar les condicions de la hipoteca, i conèixer tots els detalls d'aquesta, perquè li quedin clares les condicions. L'entitat estarà obligada també a conèixer l'historial creditici, per evitar donar hipoteques a perfils que puguin tenir problemes en el futur ".

2. El paper del notari

El paper del notari cobra rellevància a l'hora de ratificar que el titular coneix el producte que està contractant. Abans de la Llei, l'hipotecat només havia d'anar al notari per signar la hipoteca. No obstant això, amb la nova llei, el titular haurà d'acudir al notari un mínim de dues vegades. La primera serà sense l'entitat per poder realitzar qualsevol pregunta que sorgeixi sobre els secrets del seu contracte. La segona serà amb l'entitat per a la signatura del contracte hipotecari.
A més, el notari s'ha d'assegurar que el client coneix a la perfecció els secrets del seu contracte. El contractant haurà de respondre a un qüestionari per demostrar-ho.

3. El repartiment de les despeses

Un altre dels punts que més afecta els clients és el nou repartiment de despeses a l'hora de formalitzar la hipoteca. Amb la nova Llei, el client només pagarà la taxació. La resta de les despeses seran abonades per la banca (gestoria, IAJD, notaria i les despeses del registre). Algunes entitats ja han començat a anunciar que també assumiran aquesta despesa en els nous contractes.
 
Aquesta part suposa un estalvi molt important a l'hora de formalitzar la hipoteca. D'aquesta manera, només haurà de fer front al cost de la taxació que pot rondar entre els 300 i els 600 euros. A més, el client podrà triar lliurement als taxadors que podran ser persones físiques

Ara el banc serà el que pagui la gestoria, notaria, IAJD i el registre. D'elles, la partida de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats és la més elevada i depèn de cada comunitat autònoma. Aquesta quantitat pot variar entre els 1.500 euros fins als 6.000 euros en funció del préstec i de la comunitat en la qual estigui l'habitatge. La resta de les despeses podrien suposar-li a l'entitat un cost entre els 1.000 i els 3.000 euros.

"El nou repartiment de les despeses és una de les principals avantatges que més notarà i apreciar el consumidor, l'entitat assumeix gairebé totes les despeses excepte els de la taxació", apunta Ricardo Gulias.
 
4. Adéu a les clàusules sòl
 
La Llei aprovada aquest dijous prohibeix les clàusules sòl, d'aquesta manera en les operacions amb tipus d'interès variable no es podrà fixar un límit a la baixa del tipus d'interès. La fi d'aquesta norma és que el client es pugui beneficiar de les caigudes de l'euríbor, tot i que l'interès mínim s'establirà en el 0%, mai podrà ser negatiu.
 
5. Novetats a les vinculacions
 
Assegurança de la llar, assegurança de vida, targetes ... Aquestes són algunes de les vinculacions que les entitats proposen als clients per millorar l'accés al préstec hipotecari. La nova Llei estableix que les entitats no podran imposar els seus productes vinculats, encara que si podran fer bonificacions pels productes que es contracti, com es fa en l'actualitat.

Molts bancs bonifiquen amb descomptes en els seus tipus d'interès si el client contracta algun dels seus productes vincles. Els bancs podran seguir comercialitzant els seus productes vinculats, però ara el client podrà presentar a la seva entitat pòlisses alternatives i «en cap cas» l'acceptació pel banc d'una pòlissa alternativa diferent de la proposta per la seva part pot suposar empitjorament en les condicions del préstec .

"En aquest punt s'obre un ventall molt important per al tema de les asseguradores que també beneficiarà al client. La competència en aquest mercat és bona i si una empresa rebaixa seus preus és possible que el segueixin les altres ", apunta Marcel Beyer.
 
6. Els bancs podran seguir cobrant una comissió d'obertura
 
A l'hora de formalitzar el préstec moltes entitats cobraven als seus clients una comissió d'obertura del préstec. En aquest punt es poden trobar grans diferències en les entitats, des de les que no cobren res fins a les que cobren un 2%.
La nova norma no prohibeix el cobrament d'aquesta comissió, encara que si estableix que aquesta taxa es meritarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació i concessió del préstec o altres de similars.
 
7. Subrogació i novació, punts clau després de la signatura de la hipoteca

Amb la nova regulació el client, també els que tinguin préstecs anteriors a la Llei, pot subrogar sense costos i lliurement la seva hipoteca. Entre les dues entitats en què es faci el canvi s'establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament vinculats al cost de formalització de la hipoteca.
 
En el cas de la novació si l'hipotecat no està conforme amb les condicions que va signar en la seva hipoteca podrà canviar-sense que l'entitat li cobri cap comissió per la novació.
 
La Llei també protegirà més als hipotecats en cas d'embargament. Abans, si l'hipotecat deixava de pagar a la primera meitat (imaginem una hipoteca de 20 anys, en els 10 primers anys), per executar la hipoteca n'hi havia prou amb que el client hagués deixat de pagar tres mesos. El nou acord eleva els mesos d'impagament per executar la hipoteca (procedir a un desnonament) a 12 mesos o el 3%. Si aquesta situació tenia lloc en la segona meitat de la durada del préstec, les quotes vençudes i no satisfetes havien equivaler a 12 mesos. La nova llei establirà que l'impagament haurà de suposar el 7% o 15 mesos.

¿Va a afectar la nova norma en l'oferta hipotecària de 2019?
 
Que s'hagi aprovat la Llei ara va a ajudar a desbloquejar el mercat hipotecari després de diversos mesos d'incertesa. "Amb la llei a la mà, les entitats tornaran a planificacions estratègiques a mitjà i llarg termini en la seva oferta hipotecària ja que l'aprovació de la llei fixa un marc legal estable. Alguns bancs ja han començat a adaptar-se a la nova normativa abans de la seva entrada en vigor, assumint totes les despeses, fins i tot els de taxació, per tal d'atraure clients. Aquest és l'inici de la diversificació de l'oferta, cosa que veurem en els propers mesos. La 'guerra hipotecària' per captar al client que busca finançament per a la compra d'un immoble començarà amb l'aprovació de la nova norma, l'oferta es va a diversificar i alguns bancs baixaran els tipus mentre que altres els pujaran, el més important és que el client compari i trobi el que millor s'adapti a les seves necessitats ", assenyala Marcel Beyer.

El CEO d'iAhorro apunta, a més, que el cicle hipotecari és bo i la llei hipotecària va a ajudar al llançament d'ofertes competitives en aquest sector. "En aquest cas, el tipus fix pot ser més perjudicat que el tipus variable, després que en els últims mesos diverses entitats rebaixessin els seus tipus fixos sent els més baixos dels últims 10 anys", matisa.

Sobre aquest punt, Ricardo Guilias considera que la nova llei va a retardar una mica els finançaments perquè caldrà complir els terminis de visita al notari i el lliurament del Fiper es pot anar a 15 dies, encara que algunes comunitats ja tenien aquests terminis. "El preu de les hipoteques pujarà progressivament, per poder assumir les despeses, tot i que creiem que a poc a poc s'assentaran els preus i fins i tot tindrem tipus de revisió molt competitius. Potser hi ha algun perfil que es queda fora del finançament bancari, si les entitats a la recerca de rendibilitat i de protecció en el pagament es posen molt estrictes. La realitat és que fins que no s'aprovi la llei no estarà gens clar, i encara que és una llei necessària, hi ha temes com el finançament no bancari que no se sap encara com quedarà ", comenta Gulias.