El BCE baixa tipus al 3% en la darrera reunió de l'any i anticipa un 2025 calent en habitatge

El Banc Central Europeu (BCE) ha anunciat una nova rebaixa dels tipus d'interès en l'eurozona en la seva última reunió de 2024. Es tracta de la quarta retallada en el que va d'any i del tercer consecutiu.
Igual que en les anteriors ocasions, la màxima autoritat monetària i financera ha decidit baixar el preu del diner en 25 punts bàsics, per la qual cosa la taxa de referència oficial (que des de setembre és la taxa de dipòsit), se situarà en el 3% a partir del pròxim 18 de desembre. És el nivell més baix des de març de 2023. Des d'aquesta mateixa data, el tipus de les operacions principals de finançament baixarà fins al 3,15% i el que s'aplica a la facilitat marginal de crèdit, fins al 3,4%.
A pesar que en les últimes setmanes no es descartava una baixada de 50 punts bàsics, davant l'empitjorament dels indicadors econòmics a la regió de la moneda comuna i l'impacte que podria tenir l'estratègia comercial de Donald Trump en el seu retorn a la Casa Blanca, finalment el Guardià de l'euro ha optat per la seva habitual postura de prudència i esperar a tenir noves evidències que el procés de desinflación anirà a més abans d'accelerar la flexibilització monetària.
Com la decisió ja estava descomptada pel mercat, l'impacte d'aquesta nova baixada dels tipus d'interès serà limitada, encara que la previsió que en 2025 arribin més retallades continuarà donant suport a una millora del mercat hipotecari i pressionarà més al mercat de l'habitatge, marcat actualment per un fort desajustament entre l'escassa oferta i una demanda que es manté a l'alça. De cara als pròxims mesos s'esperen més baixades de l'euríbor, més ajustos de l'oferta hipotecària per part dels bancs i un impuls addicional a un sector residencial ja de per, sí desequilibrat.
Hipoteques més barates
L'euríbor continuarà baixant, però a menor ritme
Reajustament de les ofertes hipotecàries
Més pressió per al mercat de l'habitatge
Els tipus baixaran més, però hi ha riscos
El nou quadre macro del BCE
Calendari de les reunions del BCE en 2025
Hipoteques més barates
Una baixada de tipus de forma aïllada a penes té efecte en el mercat, però convé tenir en compte que el preu del diner ha baixat un punt percentual en els últims sis mesos i que previsiblement seguirà a la baixa a curt termini, la qual cosa està permetent, d'una banda, una millora de les condicions de les ofertes hipotecàries a tipus fix i mixt; i, per un altre, una baixada de l'euríbor, l'indicador de referència dels préstecs a tipus variable, la qual cosa està impulsant el descens de les quotes mensuals que paguen els hipotecats. Actualment hi ha prop de 3,2 milions de famílies que tenen contractada la hipoteca a tipus variable.
Segons explica Juan Villén, director general d'idealista/hipoteques, “el BCE segueix amb el seu full de ruta de normalització de tipus, recolzat en la fragilitat econòmica d'Alemanya i França i el que de moment sembla una inflació controlada. Són bones notícies per als qui busquen una hipoteca, encara que és cert que molts bancs estaven ja descomptant aquesta baixada en les seves ofertes hipotecàries, i també per als que tenen hipoteques variables, perquè les seves revisions a la baixa seran més fortes”.
La seva opinió la comparteix Juan Carlos Figueres, professor de EAE Business School, qui argumenta que “cada rebaixa de tipus és una millora en les condicions sobre el que hi havia anteriorment”, de la qual “es beneficiaran tant els deutors (no sols hipotecats, sinó també consum) amb crèdits/préstecs a tipus variable com els qui vulguin finançar adquisicions immobiliàries o articles de consum”.
Julián Salcedo, doctor en Economia i president del Fòrum d'Economistes Immobiliaris, també creu que “la baixada del BCE portarà més rebaixes de l'euríbor i amb això la millora de les ofertes hipotecàries, reobrint la guerra entre entitats, tenint en compte que és el producte financer que més utilitzen els bancs per a millorar els seus resultats”. I afegeix que “si la baixada de tipus es trasllada als particulars i les empreses i flueix el finançament, la gran beneficiada és l'economia en general”.
L'euríbor continuarà baixant, però a menor ritme
L'indicador de referència per a la immensa majoria de les hipoteques variables a Espanya va iniciar la tendència a la baixa el mes d'abril passat i actualment està en mínims de més de dos anys. Va acabar novembre amb una mitjana mensual del 2,506%, el nivell més baix des de setembre de 2022 i molt lluny del 4,16% que va arribar a tocar a l'octubre de 2023.
I la mitjana del que portem de desembre ronda el 2,4% (sis dècimes per sota de la taxa de referència oficial del BCE), la qual cosa anticipa més baixades de les quotes de les hipoteques referenciades a aquest indicador que siguin revisades pròximament.
Com recorda el professor de EAE Business School, “l'euríbor no es correspon amb els tipus d'interès del BCE, però està afectat per ells”. Per tant, insisteix Juan Carlos Figueres, “com més baixi tipus el BCE, més baixarà l'euríbor”.
Per part seva, Santiago Carbó, director d'Estudis Financers de la Fundació de les Caixes d'Estalvis (Funcas), recalca que els grans beneficiats de les baixades de tipus, a més dels qui vagin a demanar una hipoteca, són aquells que ja tenen contractada una a tipus variable, que “lògicament estan desitjant que continuï havent-hi noves baixades per a alleujar aquesta càrrega que va pujar d'una manera bastant important en el 2022 i 2023”.
Carbó dibuixa un escenari amb un euríbor a la baixa, encara que alerta que “arribarà un moment en el qual no baixi tan de pressa com ha baixat fins ara”. La prova està en el fet que les previsions actuals dels bancs apunten al fet que l'euríbor té marge per a baixar en els pròxims mesos fins al 2,1%, mentre que la mitjana de 2025 podria situar-se en el 2,5%, sempre que el BCE continuï baixant tipus.
“Indiscutiblement, les baixades de tipus generaran baixades addicionals de l'euríbor a 12 mesos, No obstant això, a la fi de l'any que ve, si no hi ha una gran feblesa de l'economia europea, la distància entre l'euríbor i el tipus d'interès de referència serà escassa, no com ara, que és substancial”, subratlla Gonzalo Bernardos, professor d'economia i director del Màster en Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la Universitat de Barcelona (UB).
Reajustament de les ofertes hipotecàries
En el cas de les ofertes hipotecàries, en la recta final d'any diversos bancs han anunciat una millora de les condicions que venien aplicant fins ara. És el cas de Openbank, el banc en línia de Grup Santander, que ha rebaixat 10 punts bàsics la seva hipoteca fixa per a la compra de primeres i segons habitatges, fins a situar el tipus d'interès en un 2,66% amb les màximes bonificacions. Bankinter també ha millorat la seva oferta, encara que en aquest cas la retallada ha estat de dues dècimes, deixant l'interès en el 2,79%.
Segons les dades del comparador d'idealista/hipoteques, actualment hi ha diversos bancs que ofereixen hipoteques fixes amb una mena d'entre el 2,6% i el 2,8%. A més de Openbank i Bankinter, també estan en la llista Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell i Cajamar.
Però les previsions apunten al fet que, en els pròxims mesos, i sempre que el BCE continuï baixant el preu del diner, les ofertes continuaran ajustant-se fins al 2%-2,5%, encara que podria haver-hi ofertes més competitives. Es tracta d'un nivell que els economistes consideren molt atractiu per als consumidors.
Com argumenta l'economista Miguel Córdoba, la rebaixa de tipus del BCE beneficia “als que tenen ja una hipoteca a tipus variable, evidentment. I també als quals contractaran una nova hipoteca, perquè podran fer-ho més barat i, si són intel·ligents, ho faran a un tipus fix del 2,5%, garantint-se un tipus baix per 30 anys”.
En última instància, com comenta el directiu de Funcas, “moltes persones consideren que els tipus encara estan cars, però conforme vagin baixant es poden anar incorporant al mercat, perquè els pot interessar endeutar-se quan els tipus estiguin prou baixos”.
A l'espera de veure més millores en el mercat hipotecari, la veritat és que les estadístiques ja estan mostrant un repunt de la contractació de préstecs a tipus fix. Segons l'INE, el 61,4% de les hipoteques registrades al setembre es van signar a tipus fix, el nivell més alt des de maig de 2023.
Més pressió per al mercat de l'habitatge
Els economistes consultats per idealista/news asseguren que la demanda d'habitatge actualment ja supera amb escreix a l'oferta, encara que reconeixen que les baixades de tipus suposen un factor de pressió addicional que, en última instància, continuarà impulsant els preus. Sobretot, si els bancs relaxen els seus criteris a l'hora de concedir finançament per a la compra d'immobles.
En aquest sentit, el president de Fòrum d'Economistes Immobiliaris opina que la rebaixa de tipus ‘per se’ no impulsarà la demanda d'habitatge. “La demanda ja és molt forta, més del doble de l'oferta d'habitatge nou, de manera que és la baixa oferta la que està regulant els preus, hauria de duplicar-se l'oferta d'habitatge nou perquè tingués impacte en els preus. En realitat, depèn del fet que els bancs relaxin els criteris per a concedir més hipoteques, la qual cosa al seu torn està relacionat amb la creació i estabilitat en l'ocupació i l'expectativa de pujades dels salaris, per a millorar la capacitat adquisitiva dels compradors”, detalla Julián Salcedo.
Santiago Carbó també opina que “el problema que tenim a Espanya és que no hi ha oferta d'habitatge en determinades zones, precisament les de més alta demanda, per la qual cosa la tensió dels preus seguirà". Segons el director d'Estudis Financers de Funcas, “les qüestions financeres poden ajudar al fet que hi hagi tensions”, encara que no és el factor determinant ni el problema de base.
Així i tot, molts economistes consideren que un finançament més accessible pot accelerar el problema. Un d'ells és Antonio Pedraza, president de la Comissió Financera del Consell General d'Economistes d'Espanya, qui considera que “és el més lògic. Pressiona la demanda davant una oferta estèril".
El mateix subratlla Juan Carlos Figueres, professor de EAE Business School, que considera que la tensió del mercat ve motivada sobretot per falta d'oferta, però indica que, "evidentment, baixar tipus ajuda a ampliar el ‘gap’ entre oferta i demanda i tira dels preus a l'alça”.
Els analistes de Bankinter també defensen aquesta tesi. “De cara a 2025, preveiem noves rebaixes de tipus per part del BCE, que haurien d'actuar com a revulsiu per als preus d'habitatge”, argumenten en el seu últim informe de previsions immobiliàries. De fet, l'entitat ha revisat a l'alça el seu pronòstic sobre com evolucionaran els preus de l'habitatge a Espanya, que podrien tancar 2024 amb una pujada de més del 8% (enfront del 6% que estimava fins ara) i del 5% en 2025 (enfront del 4% anterior). En 2026 espera un repunt de preus del 3%, també per sobre de la inflació.
Mentrestant, des de VE Valoracions apunten al fet que la baixada dels tipus d'interès reactivarà el mercat immobiliari i suposarà l'augment de la proporció d'habitatges adquirits amb finançament. La companyia, que ha analitzat les dades de l'INE, recalca que el 65,2% dels habitatges venuts en els últims 12 mesos a nivell nacional es van adquirir amb hipoteca, i espera que aquesta proporció creixi “de manera significativa" en els pròxims mesos, especialment en les grans ciutats.
Coincidència o conseqüència, la veritat és que els Registradors de la Propietat constaten “una potent recuperació” del mercat immobiliari a l'octubre. Segons les seves dades avançades, la compravenda d'habitatges es va disparar un 47,7% interanual en el desè mes de l'any (amb més de 68.000 transaccions) i les hipoteques, un 62,9% (gairebé 52.000 préstecs). Les dades dels registradors mostren pujades de totes dues variables en tota Espanya i que el volum de préstecs hipotecaris va representar el 76% de les transaccions d'habitatges, vuit punts més que l'any passat.
A més, hi ha economistes com Gonzalo Bernardos que vaticinen un increment de les compravendes d'habitatges a Espanya durant 2025. En la seva opinió, les baixades de tipus faran “que els bancs vulguin compensar el que deixen de guanyar pel marge unitari de tipus a través d'un gran increment del crèdit. Aquest increment del crèdit facilitarà la compra d'habitatges per part de la classe mitjana-baixa i contribuirà decisivament al fet que en 2025 els preus de l'habitatge pugin” amb força (més del 10%, segons la seva previsió).
Bernardos preveu que durant l'any que ve el mercat de l'habitatge aconsegueixi un nivell de vendes inèdit des de 2007, amb més de 800.000 transaccions. I avança que hi haurà rècord de transaccions en el mercat d'habitatge usat, que podrien aconseguir les 725.000 unitats. “Mai hem passat de les 700.000 compravendes d'habitatges usats i això serà una conjuntura que indiscutiblement farà escalfar moltíssim el mercat i que tant l'habitatge nou com l'habitatge usat tinguin increments del preu”, detalla l'economista.
L'economista Miguel Córdoba, per part seva, també espera un increment dels preus residencials, encara que no creu que les baixades de tipus siguin el factor determinant. “Els preus pugen perquè no hi ha oferta suficient. Falta un milió d'habitatges per als tres milions en els quals ha augmentat la població espanyola en els últims 15 anys. En les zones tensionadas, la pujada continuarà produint-se”, argumenta.