La nova baixada de tipus del BCE portarà més i millors hipoteques

El Banc Central Europeu (BCE) no ha defraudat al mercat i ha anunciat una nova rebaixa dels tipus d'interès. El Consell de Govern de la màxima autoritat monetària i financera en l'eurozona ha decidit en la seva reunió del 17 d'octubre retallar el preu del diner altres 25 punts bàsics, la qual cosa situarà la taxa oficial en el 3,25% a partir del pròxim 23 d'octubre.
Es tracta de la tercera baixada que duu a terme el ‘Guardià de l'euro’ des d'el mes de juny passat, que va suposar un punt d'inflexió en els últims vuit anys, i la segona consecutiva. A més, és la primera que no coincideix amb la publicació de noves projeccions macroeconòmiques trimestrals per part de la institució en aquest cicle, la qual cosa suggereix una major confiança de l'organisme en el procés de desinflación i un viratge en el seu focus d'atenció cap a la feblesa del creixement en la zona euro.
La retallada de 25 punts bàsics s'estén sobre els tres tipus d'interès oficials del BCE, per la qual cosa els tipus d'interès aplicables a la facilitat de dipòsit, a les operacions principals de finançament i a la facilitat marginal de crèdit disminuiran fins al 3,25%, el 3,40% i el 3,65%, respectivament, dins d'una setmana.
Segons els experts consultats per idealista/news, aquesta nova decisió és encertada donat el context macroeconòmic actual i donarà una nova volta de rosca a la guerra hipotecària que lliuren els bancs, la qual cosa suposarà una millora progressiva de les condicions que ofereixen actualment en préstecs per a comprar habitatge a tipus fixos i mixtos, així com una previsible rebaixa de les quotes de les hipoteques variables ja signades, gràcies a un euríbor a la baixa. No obstant això, també hi ha veus que alerten que la millora de les ofertes hipotecàries podria veure's compensada per una pujada dels preus de l'habitatge, davant l'augment de la demanda i una oferta que no creixerà al mateix ritme.
La baixada de tipus, una decisió descomptada i encertada
Baixada de les quotes variables i millors ofertes
Una demanda a l'alça… i també el preu de l'habitatge
Quant i quan baixaran més els tipus d'interès
La baixada de tipus, una decisió descomptada i encertada
Des de fa setmanes, el mercat descomptava aquesta retallada de tipus davant la millora de la inflació i l'afebliment econòmic en l'eurozona.
Segons les dades de l'oficina d'estadístiques comunitària, Eurostat, la inflació en l'eurozona es va situar al setembre en el 1,7%, quatre dècimes per sota d'agost i la seva menor lectura des d'abril de 2021; mentre l'índex subjacent (més significatiu per al BCE) es va moderar una dècima, fins a quedar-se en el 2,7%. Al mateix temps, l'activitat de les empreses de la zona euro es va deteriorar en el novè mes de l'any, anticipant un creixement mínim del PIB en el tercer trimestre.
I en aquest escenari de desinflación i una feble activitat econòmica, la millor decisió que podia prendre el Banc Central Europeu era baixar els tipus d'interès.
Segons argumenta l'economista Miguel Córdoba, “les pujades de tipus d'interès s'utilitzen per a frenar la inflació i això s'ha aconseguit, almenys parcialment, ja que s'està considerant només l'increment interanual i no l'acumulat en els últims tres anys. Una vegada frenada l'espiral inflacionista, el lògic és que els tipus d'interès estiguin entre el 2,5% i el 3,5%, per a una inflació objectiu del 2% com a cerca el BCE. Els diners sempre ha de tenir un preu”.
Còrdova també afegeix que, en la seva opinió, la política monetària de l'organisme entre 2015 i 2022 “va ser un error”, perquè “no tenen sentit econòmic els tipus negatius i, de fet, no van ser eficients com a instrument de política monetària”. Per tant, insisteix, aquesta nova baixada dels tipus d'interès d'octubre “té sentit per a adequar els tipus a la banda anterior”.
Julián Salcedo, president del Fòrum d'Economistes Immobiliaris, també valora de manera positiva l'anunci del BCE i destaca que “les economies de la zona euro, especialment Alemanya, que està a punt d'entrar en recessió, estan molt deprimides (excepte Espanya, les dades de PIB de la qual i d'ocupació són els millors de la UE), així que vindrà molt bé per a estimular les economies”, ja que podria ser un revulsiu per al consum o la inversió.
De moment, la previsió generalitzada apunta a una nova rebaixa de 25 punts bàsics al desembre i diverses addicionals al llarg de 2025.
Baixada de les quotes variables i millors ofertes
Entrant ja en el mercat hipotecari, el sentir general del mercat és que es mantindrà la tendència a la baixa de l'euríbor i, per tant, que les futures revisions de les quotes mensuals portaran amb si més estalvi per a les famílies.
A l'octubre, l'euríbor a 12 mesos registra una mitjana mensual provisional del 2,76%, la qual cosa es tradueix en el nivell més sota de l'últim any, mentre que les previsions apunten al fet que podria baixar enguany fins al 2,6% i continuar amb la senda baixista en 2025, sempre a costa de que el BCE continuï abaratint el preu del diner, per a situar-se entre el 2,1% i el 2,5%. En taxa diària, l'indicador hipotecari de referència per a les hipoteques variables es mou en el 2,71%, avançant més descensos a curt termini.
A més, els experts asseguren que la retallada de tipus de 25 punts bàsics anunciat portarà als bancs a millorar de manera progressiva les seves ofertes hipotecàries a tipus fix i mixt, a més d'abaratir les quotes dels préstecs variables que estan en procés de pagament.
Juan Villén, director general d'idealista/hipoteques, destaca que, després de la decisió d'octubre, el BCE prossegueix “amb la seva agenda de reducció controlada de la pressió monetària, en la confiança que la inflació sembla estar controlada, malgrat que encara li quedi un tram final per a arribar a aquest objectiu del 2%. Continuen les bones notícies per al mercat hipotecari, perquè continuarem veient com les renovacions anuals d'hipoteques variables porten grans estalvis als consumidors, i la batalla de cap d'any entre els bancs garanteix que es podran contractar hipoteques en les millors condicions que hàgim vist en els últims dos anys”. I és que convé recordar que en els últims mesos de l'any el sector financer sol estrènyer el pas en matèria de préstecs per a complir els objectius comercials marcats en l'exercici.
Des de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE) també opinen en aquesta línia i destaquen que “les retallades de tipus del BCE, en general, són una bona notícia tant per als titulars d'hipoteques a tipus variable com per als potencials compradors d'habitatge ja que poden accedir a finançament a un cost més baix”.
El mateix sosté l'Associació d'Usuaris Financers (ASUFIN), que espera una guerra hipotecària, ja que la lògica dicta que “en un escenari més favorable, el consumidor disposi d'una oferta adequada de propostes”. No obstant això, alerta que l'alt grau de concentració bancària podria suposar una limitació per a una rebaixa massiva i contundent de les condicions dels préstecs a molt curt termini.
El president de Fòrum d'Economistes Immobiliaris reconeix d'igual mode que “s'ha obert la guerra hipotecària entre entitats amb tipus molt agressius a la baixa per a captar als millors clients i amb bonificacions (nòmines, assegurances…)”, la qual cosa permetrà que baixin més els tipus d'interès que estableixen els bancs actualment en les seves ofertes.
Segons les dades d'idealista/hipoteques, ja hi ha més d'una desena de bancs que estan comercialitzant hipoteques fixes a un tipus d'interès del 3% amb les màximes bonificacions. En la modalitat mixta, les ofertes més competitives del moment estan per sota del 2,5% amb un termini fix d'entre tres i cinc anys, mentre que en el tram variable estableixen uns diferencials d'entre el 0,5% i el 0,65%.
L'economista i consultor immobiliari Gonzalo Bernardos és una altra de les veus que vaticina l'avanç de la batalla hipotecària. En concret, creu que “aquesta baixada serà una de les moltes que farà en els pròxims mesos” i que veurem “el tipus d'interès principal de referència en el 2,5% el mes d'abril”, el que posaria sobre la taula una retallada addicional de 75 punts bàsics des dels nivells actuals.
I això suposarà diverses coses. “La primera, que moltes persones de classe-mitjana baixa que no han pogut accedir a una hipoteca en 2023 ara podran accedir perquè els comptes els sortiran. La segona, que els bancs, per a compensar el menys que guanyen per cada euro prestat, prestaran molt més. Veurem una guerra hipotecària”, sosté.
Segons Bernardos, a la primavera de l'any que ve podrien tornar les hipoteques fixes al 2% i les mixtes al 1,5% en el termini de cinc anys. “Aquesta conjuntura indiscutiblement anirà afegida a un gran increment del crèdit hipotecari i la banca es convertirà en el motor i dinamitzador del mercat residencial”, afegeix l'economista i consultor.
Una demanda a l'alça… i també el preu de l'habitatge
Les últimes dades del BCE posen sobre la taula que Espanya és un dels països de l'eurozona on més s'estan flexibilitzant les condicions de finançament per a la compra d'habitatge en els últims tres mesos, juntament amb Itàlia.
Segons l'enquesta a més de 150 bancs de l'eurozona que ha publicat aquesta setmana l'autoritat monetària i financera, durant l'estiu van millorar les condicions generals aplicades als nous préstecs (tipus d'interès i marges), tant per a llars com empreses, i es va produir un augment de la demanda de crèdit, afavorida pel descens dels tipus d'interès i la millora de les perspectives del mercat immobiliari.
En concret, la demanda d'hipoteques va experimentar entre juliol i setembre el major increment net des de 2015 (39%), amb un avanç "per sobre de les expectatives dels bancs" i que es va estendre a tots els països de la zona de la moneda comuna.
A més, el sector financer espera més millores en el trimestre actual. Segons l'enquesta, els bancs esperen un nou i fort augment de la demanda de préstecs per a habitatge, amb un percentatge net de bancs del 44%, que, de concretar-se, seria similar al màxim històric del 45% de finals de 2005. També avancen que les normes creditícies per als préstecs per a habitatge es relaxaran considerablement.
Des de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE) interpreten que “un entorn de tipus més favorables com l'actual probablement accelera les decisions de compra d'habitatge i, en conseqüència, tendiran a créixer les operacions”.
Mentrestant, Gonzalo Bernardos es mostra optimista i considera que la guerra hipotecària impulsarà la demanda per a comprar primers habitatges, trencant amb la tendència dels últims anys en les quals han dominat les transaccions de reposició, basades a vendre una casa per a comprar una altra més adaptada a les necessitats de l'individu o la família.
“El mercat que més tirarà dins del residencial serà el segment de la demanda de primer accés a la propietat. Un aspecte que no es veia des de l'any 2007, doncs, des de l'esclat de la bombolla, la qual cosa ha tirat del mercat ha estat la demanda de millora”, destaca l'economista i consultor immobiliaris. I afegeix que aquesta conjuntura “indiscutiblement és molt bona per a les empreses promotores, per a les agències immobiliàries i per a moltes famílies. Les primeres vendran molt més del que l'han venut fins al moment i a un preu més elevat, mentre que moltes llars podran veure el seu somni complert, perquè el més difícil és tenir una primera propietat. Quan tens una, les possibilitats per a aconseguir posteriorment l'habitatge amb la qual somies, o que compleix les expectatives, és molt més fàcil”.
No obstant això, també hi ha economistes que alerten que l'impuls de la demanda hipotecària i d'habitatge podria augmentar encara més l'actual desequilibri amb l'oferta, la qual cosa provocaria més pujades del preu dels immobles. Segons BBVA Research, tant en 2024 com en 2025 el preu de l'habitatge pujarà de mitjana a Espanya entre un 5% i un 6%, especialment en les grans ciutats, el que limitaria el ‘factor millora’ de les condicions hipotecàries i continuaria llastrant l'accés a l'habitatge.
Això és el que alerta el president del Fòrum d'Economistes Immobiliaris, que sosté que “les baixades de tipus estimularan el consum i donaran la sensació de més facilitat d'accés a la compra d'habitatge, però serà una il·lusió. La dificultat està en els elevats preus de compra de l'habitatge”.
L'economista Miguel Córdoba afegeix que el panorama que es planteja “farà inviable l'adquisició d'habitatge per a molts demandants procedents de les classes mitjanes”. El motiu és que “les hipoteques s'abaratiran en tipus d'interès per a les ja contractades, però no per a les noves, ja que el menor tipus d'interès es compensarà amb l'increment de preu de l'habitatge, per la qual cosa les quotes mensuals probablement fins i tot seran majors per als nous sol·licitants”.
Per tant, en la pràctica, considera que “la rebaixa de tipus d'interès només beneficiarà als 3,2 milions d'unitats familiars que tenen ja contractada una hipoteca a tipus variable”, als quals envia un missatge: “El lògic seria que aprofitessin la baixada d'interès per a canviar-se a una hipoteca de tipus fix entorn del 2%. Que no pensin que tornaran a l'època dels tipus d'interès negatius”, manifesta.
Segons Còrdova, “existeix mercat quan hi ha un elevat nombre d'oferents i de demandants. Si pel costat de l'oferta falten un milió d'habitatges (en els últims tres anys la població s'incrementat en tres milions de persones), és evident que les classes mitjanes i baixes el tenen molt difícil, ja que per preu no poden accedir a la compra i per escassetat no poden accedir al lloguer. Tot això està desembocant en un malestar generalitzat, sobretot en els joves que no poden emancipar-se ni tenir una família”.
En la seva opinió, la passivitat de les Administracions Públiques en matèria d'habitatge durant els últims 15 anys ha provocat que estiguem en “un túnel del qual és molt difícil sortir, i molt menys amb regulacions de tipus soviètic”, i la clau està a crear una empresa mixta públic-privada que desenvolupi el terreny necessari per a construir els habitatges de lloguer que requereix el mercat domèstic i que compti amb el consens dels dos partits majoritaris.
Quant i quan baixaran més els tipus d'interès
Com dèiem unes línies més amunt, analistes i economistes donen per descomptat que el cicle de baixades de tipus no ha fet més que començar. De fet, són moltes les previsions que dibuixen un escenari més lax de l'esperat fins fa unes setmanes.
Ara com ara, el consens dona per descomptat una altra retallada de 25 punts bàsics en el conclave del Consell de Govern del BCE del pròxim 12 de desembre, la qual cosa suposaria que els tipus d'interès acabarien 2024 en el 3% i baixaran un altre punt addicional durant l'any que ve, tret que en les pròximes setmanes es produeixin sorpreses com una recrudescència dels conflictes a Orient Pròxim o a Ucraïna, pujades del preu del petroli o un desproveïment, o una victòria de Donald Trump en les eleccions dels EUA. També dependrà de les decisions que prengui la Reserva Federal dels EUA, ja que el ‘gap’ entre els bancs centrals de tots dos costats de l'Atlàntic afecta a la cotització de l'euro/dòlar i, per tant, al cost d'importar petroli i gas.
L'escenari central que maneja Felix Feather, economista de abrdn, és que es produeixin tres retallades consecutives en les reunions de desembre, gener i març; mentre que Kevin Thozet, membre del comitè d'inversió de Carmignac, recorda que els mercats de renda fixa actualment anticipen baixades de tipus en cada reunió del BCE fins a abril de 2025 (inclosa), el que situaria la taxa rectora en el 2% el pròxim estiu.
La gestora de l'asseguradora AXA també aposta per uns tipus d'interès en el 2% a mitjan pròxim any, mentre que altres analistes posen el focus en fins a on pot arribar a retallar el preu del diner i no tant en el ritme de les baixades. Segons l'economista cap de Bank of America per a Europa, Rubén Segura Cayuela; i l'estrateg de tipus de l'entitat, Ralf Preusser, el ‘Guardià de l'euro’ arribarà “molt més lluny del que espera el consens i més lluny del que els mercats estan valorant". Preveuen que les taxes de referència trobin el seu nivell neutral en el 1,5%, mig punt per sota del que està descomptant el consens.