El passat 26 d'abril va entrar en vigor el Decret Llei de mesures urgents en matèria d'habitatge (Decret Llei 6/2024) que amplia la regulació dels preus dels lloguers a tots els arrendaments temporals (d'11 mesos o menys), excepte els que tinguen finalitats d'oci, vacances o recreatives, i els lloguers d'habitacions.

Aquesta mesura s'aprova malgrat l'impacte ja evident d'aplicar regulació de preus a Catalunya, que està produint un escanyament de l'oferta i que els preus continuïn pujant de manera descontrolada.
Ara aquest Decret llei 6/2024 haurà de ser validat pel Parlament de Catalunya en un termini de 30 dies hàbils posteriors a la seva promulgació. En cas contrari, serà derogat. Aquesta nova regulació estableix la prohibició de pujar el preu dels lloguers temporals destinats a finalitats laborals, professionals, d'estudis, assistència mèdica o altres situacions de temps limitat i que cobreixin necessitats d'habitatge permanent, encara que sigui de durada temporal.
​Les claus del nou Decret llei que torpedina el lloguer temporal i d'habitacions
L'objectiu d'aquesta nova regulació és evitar que es recorri a l'arrendament d'habitacions i de temporada per a eludir l'aplicació de la normativa en matèria de contenció de rendes, és a dir, la Llei d'Habitatge que va entrar en vigor el 26 de maig de 2023.
Obligació d'especificar la finalitat en el contracte de lloguer de temporada: és obligatori deixar constància de la finalitat d'aquest arrendament. En cas que no s'especifiqui, es donarà per fet que es destina a habitatge permanent de l'inquilí i no a lloguer temporal.
El lloguer de temporada està subjecte a la normativa del lloguer permanent quant a regular les rendes, actualitzacions del preu, fiances, repercussió de millores en l'habitatge o la prohibició de repercutir a l'inquilí les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte. Per què? Aquest Decret llei estima que la seva finalitat és cobrir les necessitats d'habitatge permanent, encara que tinguin un caràcter temporal.
Límit màxim al preu del lloguer: l'article 2 del Decret llei estableix que el preu del lloguer en els contractes de temporada o d'habitacions no pot superar el preu màxim del lloguer aplicable si es llogués com a habitatge habitual quan aquesta es encuentr en una zona declarada tensionada.
Els únics arrendaments de temporada no regulats per aquesta normativa, és a dir, als quals resultaran aplicables les previsions sobre arrendaments per a ús diferent al d'habitatge són aquells amb finalitats d'oci, vacances o recreatius o culturals (incloses aquells que tenen com a finalitat assistir a certàmens, congressos, fires, festivals, etc.).
Regulació de l'arrendament d'habitacions: Els advocats d'Augusta Advocats indiquen que la nova normativa estableix que l'arrendament d'un habitatge per habitacions (o un altre tipus de fragmentació física o contractual), no desnaturalitzarà el caràcter d'arrendament d'habitatge ni, en conseqüència, permetrà evitar l'aplicació d'aquest règim a aquest tipus de contractes. En aquest sentit, s'especifica que, en relació amb els habitatges subjectes al règim de contenció de rendes, la suma de rendes pactades en el conjunt dels contractes no podrà superar la renda màxima que li seria aplicable si s'arrendés l'habitatge complet.
La nova normativa obligarà al fet que tots els contractes de lloguer per habitacions incloguin la causa del lloguer i si no es fa, es considerarà que és un habitatge permanent, per la qual cosa s'haurà d'aplicar el topall dels lloguers.
Informació obligatòria en els contractes de lloguer
L'article 4 de la normativa estableix que els contractes han de contemplar:
El preu de l'última renda del contracte d'arrendament que hagi estat vigent en els últims cinc anys.
El preu màxim del lloguer que resulta de l'aplicació del sistema d'índexs de preus de referència que correspongui aplicar a l'habitatge.
La condició de gran forquilla de la propietat de l'habitatge, sempre que l'habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tibat.
En la formalització del contracte, els inquilins tenen dret a rebre el document acreditatiu del sistema d'índexs de preus de referència que correspongui aplicar al règim de contenció de preus del lloguer obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública establert per l'administració competent, així com la cèdula d'habitabilitat o l'acreditació equivalent i, si és el cas, el certificat d'eficiència energètica.
Com anunciar els pisos per a llogar
La nova normativa exigeix que en els anuncis de pisos en arrendament es faci referència:
al preu de referència del lloguer que resulti de l'índex de preus de referència (IPR) del Govern;
a la renda de l'últim contracte vigent en els últims cinc anys; i
a la condició de gran forquilla del propietari per a aquells immobles situats en àrees de mercat residencia tibat.
En la disposició addicional s'estableix que "el contingut dels anuncis d'arrendament d'habitatge publicats abans de l'entrada en vigor d'aquest Decret llei ha d'adaptar-se a les seves previsions en el termini de cinc dies".
Sancions en cas d'incomplir la normativa
Amb la finalitat de garantir que s'apliquen les noves obligacions, el Govern ha afegit diversos punts en el règim sancionador que ja s'estava aplicant:
Es considerarà falta molt greu (amb sancions de 90.001 a 900.000 euros) que el preu del lloguer superi en un 30% l'índex de referència o fer constar una causa falsa de lloguer en el contracte.
Llogar per un preu entre un 10% i un 30% superior al de l'índex, no fer constar la causa del lloguer o repercutir en l'inquilí les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte seran faltes greus, amb sancions d'entre 9.001 i 90.000 euros.
Finalment, serà falta lleu (amb una multa d'entre 3.000 i 9.000 euros) que els anuncis no incloguin el preu màxim de la zona, l'import de l'últim contracte o la condició de gran forquilla del propietari, i llogar per fins a un 10% més del màxim permès.
Dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat en la venda d'uns certs habitatges
Des del despatx Augusta Advocats assenyalen que la nova normativa preveu un nou dret de tanteig i retracte en relació amb la venda d'habitatges situats en zones tensionadas. Així mateix, s'especifica que se subjecta a l'esmentat dret de tanteig i retracte de la Generalitat, la transmissió d'aquests habitatges quan pertanyin a una gran forquilla persona jurídica (que haurà d'estar inscrita en el registre de grans forquilles d'habitatge). “Ha d'assenyalar-se, no obstant això, que encara no s'ha creat el referit registre de grans forquilles, la qual cosa hauria d'impedir, fins a aquest moment, l'exercici del dret de tanteig i retracte previst)”, afegeixen des de la signatura.